本报记者 黄永旭 西安报道
“现在‘止跌回稳’的趋势很明显了，我们项目和周边项目（人气）整体都不错。看房子首先就是要选区域，目前西安来说，肯定就是高新区和港务区是首选，其他区域和板块的优先级就得往后排了。”西安绿城·秋月苑置业顾问韩梅（化名）如是介绍。
从当前政策环境来看，西安作为重点二线城市，全面取消了限购政策，首付比例已降至15%，房贷利率也处于历史低位。持续宽松的政策，也让热点区域出现明显回暖，市场活跃度提高。与此同时，其他区域、城郊项目仍面临去化压力。
多位房地产业内人士表示，在供需两端结构性调整的推动下，西安楼市处于波动修复的状态，整体呈现“回暖与分化并存”的特征。热点区域的回暖明显，案场优惠政策逐步恢复，项目到访、成交都有上涨。
案场访客增多
“最近来看房的顾客较之前更多了，各项政策都非常合适现在‘上车’。我们项目周边二手房价格最低都在2万元/平方米，和我们是价格‘倒挂’的情况，我们以小户型为主，为高新区周边和来高新区上班的年轻人准备的刚需产品。”韩梅说，在高新区，该项目这类小户型产品比较稀少，对注重区域位置和生活配套的购房者而言，是非常不错的选择。
绿城·秋月苑处于西安高新区软件新城东部板块，位于科技四路与丈八北路交汇处西南角，在售均价约为1.63万元/平方米。项目为纯新盘，规划6栋楼，均为高层，户型建面分3种，共计1907户。
韩梅以该项目4号楼96平方米户型为例，计算得出，房屋总价约160万元，单价约1.66万元/平方米。“如果您还购买一个车位的话，购房就能享受4个九九折的优惠”，以该项目负一层车位（10万元/个）为例，计算得出，优惠后房屋总价约为153万元，单价约为1.59万元/平方米，打包总成交价约163万元，“这样一来，就相当于您花了差不多3万元就买到了一个70年产权的车位，相当划算”。
从区位来看，该项目所处的丈八北路地段比较成熟，周边基础设施相对完善，对于刚需人群置业高新区而言，该项目价格的确具有较大吸引力。记者在项目营销中心看到，到访客户较多，且有组客户正在商讨签约认购事宜。
按照韩梅介绍，绿城·秋月苑具备诸多优势，是极具性价比的产品。但其较低的均价，又与之难以匹配，是什么原因呢？
有房地产业内人士告诉记者，该项目容积率为3.66，居住密度较大，后期居住体验必然会受到影响。其次，项目公摊面积大，公摊占比接近30%。而且，此项目前身是保障性住房，现改为商品房销售，在产品力上存在差距。
在华发利君都荟城央项目营销中心，置业顾问周慧（化名）告诉记者：“我们项目是2024年的一个销冠项目，不管是销售面积、销售金额和销售套数，在整个西安排名都是在第二的一个位置，现在仅剩16、17两栋即将加推，来访客户还是很多的。”
记者看到，该项目户型有两室两厅两卫一茶室，建面为114平方米和100平方米，在置业顾问介绍中，茶室均可通过后期修改扩建，纳入赠送面积之后，户型变为三室两厅三卫。
“这户型南向阳台都是半赠送，北阳台不计入面积，是全赠送的。北向茶室后期可以改造，把外围赠送的北阳台扩充进来，面积就大了。”周慧说。
周慧介绍，该项目从2024年的3月开售，到现在加推了11次，住宅部分仅剩最后一批次加推（16、17两栋）。“从2024年3月份到现在，整盘销售了已经接近85%的房源量，还有200套房源待售，其中小面积约130套房，然后整个项目住宅部分就全部售罄了。”
克尔瑞陕西官方公众号发布的《2025年12周人气榜TOP10（西安）》显示，2025年3月17日—3月23日，华发利君都荟城央项目到访人数位列榜单第三，一周内到访客户510组。同时，该项目位列认购榜单第三，一周内签约认购21套。
供应量增加
今年以来，西安楼市波动和修复并行，新房、二手房价格下行，但降幅逐步收窄。前三个月，成交量、新房供应量连续增加。
克尔瑞数据显示，去年“9·24”楼市新政后，市场需求得到有效释放，截至2025年2月，在同能级二线城市中，西安商品住宅成交量达到356万平方米，在西部城市中仅次于成都，市场热度和吸引力仍在。
根据国家统计局最新数据，2025年2月全国楼市环比总体呈现“稳中略降”，同比降幅均继续收窄。具体到西安，2月份，西安新房价格环比下跌0.5%，同比下跌1.7%。至此，西安房价连续6个月“下跌”，且同比出现也是6年来最大降幅。其中，西安90平方米以下新房价格环比下跌0.7%，同比下跌1.8%；90—144平方米新房价格环比下跌0.5%，同比下跌1.7%；144平方米以上新房价格环比下跌0.4%，同比下跌1.9%。但相较之前，降幅有所收窄，市场修复信号比较明显。
不过，在全国两会后，西安市场出现变化，供应端开始加速放量，尤其是3月中旬，多个项目集中公示。从区域上看，主要集中在高新区、浐灞国际港等热点板块，市场预期修复的同时，板块分化也更为明显。
记者统计了解到，3月1日至3月25日，西安新增28个商品住房销售价格公示，相当于前两个月公示总和（1月、2月公示的项目数量分别为11个和17个）。特别是3月11日至3月14日，4天内，西安共有12个项目公布了销售价格。
此外，全国两会对房地产市场的定调和“稳住楼市”的预期，项目入市节奏也开始加快。根据西安住建局官网信息，3月份以来，西安有超过40个项目进行了预售公示，而且有4个项目进行了现售公示。
记者梳理看到，公示项目中，高新区、国际港务区、经开区、浐灞生态区等板块分布的新盘数量居多，其中高新区和国际港务区都将有8个项目入市、经开区5个。
根据克尔瑞陕西研究统计，西安核心区域价格企稳向上，主体成交结构稳健，市场韧性较强。从区域表现来看，奥体核心区和高新三期价格企稳，曲江新区价格企稳向上。高新三期板块，是西安万元地集中区域，在售商品住宅以中高端改善产品为主（少量刚需刚改），成交价格2.0万—2.5万元/平方米，整体价格稳健。
“现在从全国来看，‘止跌回稳’趋势明显，一线城市和热点二线城市都在扩大供应，西安也是同理。”受访业内人士称，随着各项政策落地，今年以来房地产市场交易保持总体平稳，一线以及热点二线城市楼市有所回暖，市场预期总体趋稳，开发商抢抓“小阳春”时机，加速推盘。
克而瑞西安机构执行总经理李晓兵表示，在产业、人口、政策等多重驱动下，城市能级及城市板块间的能级正逐步加速楼市分化，市场分化成为楼市的常态。
“1月、2月西安新房销售降幅收窄，以及新建商品房和二手房成交总量同比正增长，都是市场修复的信号。”李晓兵认为，在市场修复过程中价格波动在所难免，西安也不能例外，随着优质土地的陆续供应、品牌房企的持续拿地，叠加“好房子”等利好政策的逐步落地执行，必然有效促进楼市进入新的良性循环阶段。
