文/十一弟

2022年，厦门最大的国企开发商——建发股份，销售规模还站在历史性高位。

它卖了大约2100亿，行业排名前十。

不过，这一年，建发的利润，开始走到了下坡路。

它的房地产业务，净利润减少到了70亿，对上市公司的利润贡献，超过六成。

建发的两大业务，大宗商品贸易滚动营收规模与现金流，房地产业务弥补利润。

楼市掉头向下，建发在那几年拍了不少高价地，让它付出了沉重代价——

光是2022年，由于它对名下开发项目计提资产减值，就损失了逾51亿利润。

但是，建发名下还是有一家项目公司，利润丰厚——

厦门恒融晨房地产开发有限公司。

2022年，厦门恒融晨营业收入超过166亿，净利润高达22亿。

建发的房地产业务收入1365亿，净利润70亿。

按此计算，厦门恒融晨占建发房地产业务收入比重的12%，占到利润的31%。

当时，建发名下有400多个开发项目。

而厦门恒融晨，只是其中两个项目的开发主体——

厦门建发·养云、厦门建发·五缘映月。

这两个住宅项目，均位于建发的大本营——厦门，它在2020年拿地，2022年迎来收获期。

厦门养云和厦门五缘映月的总地价，高达102亿。

尤其是厦门养云地块，厦门恒融晨花了75亿拍下，一举成为厦门楼市的总价地王。

厦门五缘映月项目，地价不到27亿，但折算下来，平均楼面价超过5.8万/平米。

在厦门楼市，这属于地王级别的单价水平。

也就是说，厦门恒融晨在2020年拍下的两块地，一块是总价地王，另一块是单价地王。

两年后，这两块地王进入结转期，为建发的房地产业务带来了12%的收入，贡献了31%的利润。

面对楼市下行，建发从拍地王上，尝到了大甜头——

高价拿地王，规模有了，利润有了，名声也有了，唯一需要的，就是大把现金。

背靠大宗商品贸易，庞大的营收规模与现金流，建发最不缺的，就是钱。

一直到现在，建发体内涌动着拍地王的执念与热血，从未消退。

正值年报季，上市公司都在忙着发布财务业绩。

不过，建发去年的成绩单，并不好看——

它预计利润可能会大幅下降，减少到30亿左右。

建发的两大业务板块，由于大宗商品贸易疲软，就更需要靠房地产业务来拉动利润了。

在房地产业务上，建发原本就不是一个盈利大户，它赚钱的套路不多。

哪怕是在销售规模攀上历史高位的2022年，高达1365亿的营业收入，也只赚到了70亿净利润。

它名下开发项目的整体毛利率，不足15%。

反倒是在大本营厦门拍下的两块地王，投入了102亿拿地，两年后为其贡献了166亿收入、22亿利润。

于是，面对愈发拉胯的房地产业务，砸钱拍地王的套路，建发开始在全国复制粘贴了。

今年一开年，在北京、成都、杭州的土地市场上，建发火力全开。

昨天，位于杭州西湖区的蒋村地块挂牌出让，起拍价不到16亿。

经过102轮激烈竞价，建发击败了保利、中海、华润、绿城、滨江等十几家开发商。

它以34亿代价拍下蒋村地块，溢价率超过115%，让起拍价翻了一倍以上。

折算下来，平均楼面价高达8.8万/平米，一举刷新了杭州楼市的单价地王。

在全国土拍史上，蒋村地块的楼面价，是第三贵的单价地王，仅次于上海和北京。

杭州的地价水平，已经把另外两个一线城市——深圳和广州，甩在了身后。

十一弟前两天写过，杭州本土民企——滨江集团，以平均楼面价7.7万/平米，刚刚夺下杭州滨江区的水电新村地块，刷新了杭州楼市的单价地王。

水电新村地块，让杭州的地价水平，突破了7万/平米关口，直逼8万/平米大关。

结果，建发一出手，又让杭州地价站上了新高度，已经摸到9万/平米的门槛了。

在杭州单价地王的座位上，建发只让滨江坐了三天。

建发拍下杭州单价地王的前一天，在成都，它其实刚刚拍下一块单价地王。

前天，经过多达223轮激烈竞价以后，建发击败了其他九家开发商，以33亿地价摘牌了位于成都锦江区的金融城三期地块。

这块地起拍价16亿，成交溢价率106%，建发又把地价翻了一倍以上。

折算下来，平均楼面价超过4.1万/平米，是成都楼市的单价地王。

这块地王的一街之隔，是房产中介平台——贝壳，在去年九月份拍下的一块地。

当时，贝壳的拿地楼面价，大约2.7万/平米，目前正在开发建设，还未开盘入市。

也就是说，这其实是两宗姊妹地块，拿地之后，建发将要与贝壳直面竞争、贴身肉搏。

而在地价上，建发就比贝壳贵了一万多块钱。

在成都，楼面价站上4.1万/平米，属于什么水平呢？

十一弟查了下，去年，成都新房的平均成交价，还不到2万/平米。

建发拍下的金融城三期地块，其所在的锦江区，是去年成都新房平均成交价最高的城区，大约3万/平米。

建发挥金如土，一出手就让成都的地价，捅破了区域内的房价。

今年初，建发就已经在北京出手了——

经过244轮举牌竞价，它击败了中海、保利、华润、招商、金茂等房企，以逾90亿地价，拍下了位于北京海淀区的朱房村地块，溢价率25%。

折算下来，平均楼面价9.5万/平米，在北京楼市，也算是妥妥的单价地王。

从北京到成都，再到杭州，今年不到三个月时间里，建发就连拿了三块单价地王。

这家来自福建厦门的国企巨无霸，凭着钞能力，硬是一手托起了全国地价。

反正，只要是北京、上海、杭州、成都的土地，就会猛掏口袋、闭眼砸钱。

在建发这里，靠房地产赚钱的套路，简单粗暴——

地王=利润。

建发拍地王的大手笔与豪横，让很多开发商眼热，活生生憋出内伤——