实际上，在市场止跌回稳的大背景下，核心城市土拍市场率先回暖，不过土地市场的这种“高热”更多是点状回暖，优质地块供应使得企业迎来加仓补货“窗口期”。

高热背后不容忽视的是，更多三四线城市仍以底价成交为主，城市之间分化加剧。

从本轮核心城市土拍高热背后的动因来看，核心有三点：

1、“两会”以来，政策端多次强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”提振市场信心，地方政策包括控规调整、税费减免、购房补贴等带来的需求侧预期向好。北上广深四个一线城市和以杭州、成都为代表的二线城市，在土地、新房、二手房多个市场中，其规模和价格都呈现出了较强的止跌回稳态势，需求侧指标也给土地市场带来正反馈，接下来核心城市有望迎来更多高热地块的成交。

2、一二线城市采取多批次、缩量提质供地策略起到“对症下药”的作用，通过核心地段优质地块供应，后续入市将形成“优质地块-高溢价成交-市场信心提振”的正向循环。核心城市“地王”不断刷新、高溢价地块频出便是对供地策略的积极反馈。而上海、杭州等核心城市出现高溢价地块的城市，政策叠加效应将进一步凸显。

从2025年预供地情况来看，一线城市“量稳质升”，以上海为例，2025年以来上海仍在继续加强核心优质区域的土地供应比例，2025年初上海预供地公告规模72万平方米，同比上升13%，平均供地容积率从1.87下降至1.78，极少数高容积率项目也均为城市核心地块，典型如容积率3.95的虹口区宅地在2月份拍出了接近四成的高溢价率。

此外，杭州、合肥、宁波等城市逆市扩量。典型如杭州，自2024年四季度新房限价解绑以来，杭州土拍屡屡出现50%以上的高溢价高总价地块，在火热的市场背景之下，杭州2025年初预供地规模同比增长60%，推出更多的预供地清单以供企业挑选。

房地产供给侧正在经历一系列积极调整：一线与核心二线城市通过优化供地结构巩固市场信心，三四线城市以收缩策略化解库存压力。

3、高价地背后实际也反映出企业投资信心持续修复，不过在市场承压的背景下，房企愈加注重“利润率”和“安全性”，核心城市优质宅地则成为头部房企低风险配置的首选。从近期高价地拿地房企可以看出，当前投资的房企仍以央国企和有实力的民企为主，拿地“窗口期”聚焦核心城市核心地块加仓补货，一季度拿地并能在年内能形成可售货值。